Yabancı sermayeli şirketler ile yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimi mümkün olmakla birlikte çeşitli yasal sınırlamalara tabidir. Bu Hukuk Postası makalesinde, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi incelenecektir.
Hukuki Dayanak
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin 2644 sayılı Tapu Kanunu (“Tapu Kanunu”) uyarınca Türkiye’de taşınmaz edinimi mümkündür. Tapu Kanunu’nun eski 35. maddesi uyarınca, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için gereken karşılıklılık şartı 6302 sayılı Kanun ile kaldırılmıştır. Tapu Kanunu’nun değişik 35. maddesi uyarınca “kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler”.
Kanuni Sınırlamalar
Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Dolayısıyla, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi belli bir alansal sınırlamaya tabidir.
Alan sınırlamasının yanında, yabancıların taşınmaz edinimi bölgesel bir sınırlamaya da tabidir. Şöyle ki, yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca askeri makamlardan izin almaları gerekir. İlgili bölge eğer askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi ise, yabancıların taşınmaz edinimi mümkün değildir.
Yukarıdakilere ek olarak, Tapu Kanunu’nun 35/3 hükmüne göre, “Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir”.
Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Öncelikle belirtmek gerekir ki, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tescili gerekir. Aynı şekilde, taşınmazın satımına dair bir ön sözleşme olan ve taşınmazın ileride taraflar arasındaki satımını vaat eden taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.
Taşınmaz satışı için yapılan sözleşmedeki resmi şekil şartının yerine getirilebilmesi için sözleşmenin taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından resmi senet şeklinde yapılması gereklidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerindeki resmi şekil şartı ise, noter huzurunda yapılmakla yerine getirilmiş olur. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini tapu siciline şerh ettirmek mümkündür. Aynı şekilde, irtifak haklarının da şerh ettirilmesi mümkündür. Aynı hüküm uyarınca “şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur”.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorunluluğu bulunur.
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin son fıkrası uyarınca, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bunlara ek olarak, Dış İşleri Bakanlığı sitesinde[1], “Yabancılar için Türkiye’de Taşınmaz Satın Alma İşlemleri Rehberi” yayımlamıştır. İlgili rehber uyarınca, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurularında aşağıdaki belgeleri sağlamaları gerekir:
-Kimlik belgesi veya pasaport
-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkeresi,
-Yurt dışından verilen vekâletnameler esas alınarak vekâleten işlem yaptırmaları halinde, tercümesiyle birlikte vekâletnamenin aslı veya onaylanmış bir örneği
Sonuç
Yukarıda açıklandığı üzere, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi mümkün olmakla birlikte, çeşitli sınırlamalara tabiidir. Bu sınırlamalara ek olaraksa, yabancıların mevzuatı ve uygulamayı bilmemekten kaynaklanabilecek sorunların önüne geçilmesi için dikkat etmeleri gereken hususlar bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi, resmi şekil şartı ve tescildir. Buna ek olarak, yabancı uyruklu gerçek kişilere, taşınmaz edinimleri öncesi, tapudan taşınmaza dair bilgi edinmeleri, taşınmaz üzerinde ipotek vs. bulunup bulunmadığı, satışına bir engel olup olmadığını kontrol etmeleri tavsiye edilir.
[1]http://www.mfa.gov.tr/yabancilar-icin-rehber.tr.mfa
Ayrıca ilginizi çekebileceğinizi düşündüğümüz Wie bekomme ich die türkische Staatsbürgerschaft? yazımıza da göz atabilirsiniz. Daha detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
